Популярність таунхаусу як інвестиційного проекту приватного девелопера обумовлена декілокома причинами.
? Капіталоємність ідеї достатньо приваблива та доступна одному або групі партнерів.
? Відносно швидкий термін завершення проекту.
? Керованість ризиками, що притаманна вкладанням у нерухомість.
?Потреба ринку.
У чинному законодавстві поняття «таунхаус» не існує.
У Містобудівному законодавстві є поняття «житловий будинок блокованої забудови». Це об’єкт висотою не більше трьох поверхів, що складається з декількох секцій ( не більше 10 ), кожна з яких призначена для проживання однієї сім’ї. Стіни між блоками не повинні мати вікон і дверей. І необхідно наявність виходу з кожного блоку на територію загального користування. Таким є «офіційне визначення» таунхауса.
Величезне значення має юридичний статус земельної ділянки. Відповідно до Земельного кодексу, всі ділянки поділяються на категорії, а також види дозволеного використання. Категорій існує кілька — нас цікавлять лише дві: землі населених пунктів та сільськогосподарського призначення. Оскільки таунхауси — це житло, вони, відповідно, повинні зводитися на землях населених пунктів, при цьому вид дозволеного використання може звучати як «житлове будівництво», «малоповерхове будівництво» або «блоковані житлові будинки».
Таунхаус, побудований на такій землі, є, по суті, багатоквартирним будинком. І в свідоцтві про право власності блок-секція буде позначена як «квартира». При цьому ділянка під таунхаусом оформляється у спільну часткову власність. «З урахуванням останніх роз’яснень законодавства право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає з моменту першої реєстрації права на житлове приміщення в об’єкті.
Оскільки юридично бездоганний таунхаус — це багатоквартирний будинок, тільки блокованого типу, забудовник повинен діяти в рамках закону, і зокрема мати дозвіл на будівництво. В іншому випадку об’єкт є самовільно побудовою і може піти під знесення.
ІЖС — не вирок ?
А що якщо земля, на якій будують таунхаус, відноситься до населеного пункту, але при цьому її дозволене використання — «індивідуальне житлове будівництво»?
Дійсно, саме слово «індивідуальний» у визначенні статусу ділянки говорить про те, що на ньому дозволено побудувати будинок на одну сім’ю. Деякі забудовники, звичайно, намагаються лукавити, зводячи багатосекційний таунхаус нібито на одну велику родину, а потім продаючи його частини як частки.
Тим часом виявляється, що побудувати таунхаус на землях ІЖС можна на цілком законних підставах. Точніше, кілька індивідуальних блокованих односімейних будинків можуть бути зведені на прилеглих один до одного ділянках. Але при цьому повинен дотримуватися ряд вимог.
«У містобудівних документах населених пунктів (це Правила землекористування і забудови та Генеральний план ) зазвичай прописується мінімально допустима площа ділянки під індивідуальну забудову. Десь це 6 соток, десь навіть 1,5. Відповідно, саме стільки землі — і не соткою менше — повинно перебувати під кожним домоволодінням в таунхаусі».
Припустимо, у нас є 12 соток землі. Якщо мінімально допустимий розмір ділянки під забудову — 6 соток, розмежовується і нарізаємо його на дві половинки і сміливо будуємо дві секції (тобто дуплекс). Більше вже не можна — буде порушено вимогу містобудівного законодавства. Якщо ж нарізка допускається більш дрібна (наприклад 1,5 сотки), то 12 соток можна поділити на вісім ділянок і побудувати таку ж кількість блокованих секцій. Кожна блок -секція на землях ІЖС з юридичної точки зору є окремим житловим будинком, з окремою ділянкою. У свідоцтві про право власності так і буде записано.
Зараз ми у “Інституті проектування та будівельних експертиз” маємо декілька замовників проектів таунхаусів. Пізніше, ми запропонуємо своїм партнерам, задля розподілу ризиків та оптимізації видатків на управлянні проектом, створити пул інвесторів. Ми вивчаємо можливі форми співпраці, при яких усі учасники, що надають інвестиції будуть максимально захищеними. Адже довіра це добре, але кожному треба мати важелі впливу на прийняття рішень, контролю процесу реалізації проекту та можливість у будь-який час вийти з бізнесу без втрат.
Сергій Тютюнник – експерт з містобудівної документації.